Impôt Foncier et Taxes Immobilières à Maurice

Abrogation de l’Annual Property Tax

Maurice a fait un choix important en 2019 : abolir l’impôt foncier annuel (Annual Property Tax). C’est une grande différence avec la France.

Avant 2019 : Annual Property Tax prélevée annuellement sur la valeur des propriétés

Depuis 2019 : Plus d’impôt foncier annuel à Maurice

Cela signifie que les propriétaires expatriés ne paient pas d’impôt annuel récurrent sur leurs biens immobiliers, contrairement à la France avec la taxe foncière et taxe d’habitation.

Avantage pour expatriés : Pas de taxe foncière annuelle = économies significatives. Un bien de 4 M MUR qui aurait généré 60 000 MUR/an d’impôt foncier en France est exonéré à Maurice.

Cependant, d’autres taxes existent lors de l’achat et la vente de propriétés. Elles remplacent en partie l’impôt annuel.

Registration Duty : Impôt à l’Achat

Quand vous achetez une propriété à Maurice, vous devez payer un Registration Duty (droit d’enregistrement) auprès du gouvernement. C’est un impôt unique versé au moment de l’achat.

Taux : 5% de la valeur de vente

Calcul :

Valeur déclarée à l’acte d’achat : 2 000 000 MUR
Registration Duty (5%) : 100 000 MUR
Total à payer au moment de l’achat : 2 100 000 MUR

Qui paie ? L’acheteur (vous), généralement via le notaire/avocat.

Quand ? À la signature de l’acte de vente (transfert de propriété)

Important : La valeur déclarée doit être réaliste. Une sous-évaluation volontaire (déclarer 1,5 M pour un bien valant 2 M) est de la fraude fiscale. La MRA peut auditer et exiger les taxes manquantes + pénalités.

Land Transfer Tax : Impôt à la Vente

Quand vous vendez une propriété à Maurice, vous payez un Land Transfer Tax (impôt sur transfert de terrain).

Taux : 5% de la valeur de vente

Similaire au Registration Duty, c’est un impôt unique versé lors de la transaction.

Calcul :

Valeur de vente : 3 000 000 MUR
Land Transfer Tax (5%) : 150 000 MUR
Net reçu (si vous vendez) : 2 850 000 MUR

Qui paie ? Le vendeur (vous)

Quand ? À la signature de l’acte de vente

Comparaison : Acheter et Vendre à Maurice vs France

Coût/Situation	France (1 propriété sur 20 ans)	Maurice
Bien immobilier valeur	2 000 000 EUR	2 000 000 EUR (≈74 M MUR)
Droits d’enregistrement (achat)	7-8% (140 000-160 000 EUR)	5% (3,7 M MUR)
Impôt foncier annuel	~1 200 EUR/an × 20 = 24 000 EUR	0 MUR
Taxe d’habitation	~200 EUR/an × 20 = 4 000 EUR	0 MUR (si c’est votre résidence)
Impôt sur plus-values (vente après 20 ans)	19-36% si moins de 30 ans de détention	0% (pas de CGT immobilier pour résidents)
Droits à la vente	7-8% (140 000-160 000 EUR)	5% (3,7 M MUR)
Frais de transcription	Compris dans droits	Frais additionnels (voir ci-dessous)
TOTAL (achat + annuel + vente)	~300 000 EUR	~7,4 M MUR (~200 000 EUR)

Conclusion : Acheter et vendre à Maurice est nettement moins coûteux en taxes que en France. Pas d’impôt foncier annuel, pas de plus-value immobilière, taux d’enregistrement plus bas.

Frais de Transcription et Enregistrement

Outre le Registration Duty et Land Transfer Tax, il y a des frais administratifs.

Frais de transcription :

Enregistrement auprès du registre foncier : ~0,5% de la valeur du bien
Frais notarié/d’avocat : ~1-2% de la valeur
Frais d’inspection/survey (si requis) : 5 000-15 000 MUR

Exemple (bien 2 M MUR) :

Registration Duty : 100 000 MUR
Land Transfer Tax (à la vente) : 100 000 MUR
Frais transcription/enregistrement : 10 000 MUR
Frais légaux (avocat/notaire) : 20 000-40 000 MUR
Frais survey : 8 000 MUR
Total coûts transactionnels : 238 000-258 000 MUR (~6,4-7 M EUR)

Conseil : Lors de l’achat, demandez à votre avocat une estimation détaillée de tous les frais. Ne supposez pas que le Registration Duty est le seul coût.

Taxes Municipales sur Terrains Non Bâtis

Si vous possédez un terrain non bâti à Maurice, une taxe municipale peut s’appliquer annuellement.

Règles :

S’applique aux terrains sans construction
Montant : ~0,25-1% de la valeur cadastrale du terrain (selon municipalité)
Objectif : Encourager la construction plutôt que la spéculation foncière
Exceptions : Terrains agricoles, terrains réservés projet futur (si déclaré)

Exemple :

Vous possédez un terrain de 5 000 m² à Port-Louis, valeur cadastrale 500 000 MUR. Taxe municipale annuelle : ~2 500-5 000 MUR.

Si vous construisez un bâtiment sur ce terrain, la taxe peut être supprimée ou révisée (terrain bâti).

Stratégie : Si vous planifiez d’acheter un terrain pour construire plus tard, assurez-vous que la municipalité accepte un sursis de taxe ou une exemption « projet en cours ». Sinon, les taxes annuelles vont s’accumuler.

Imposition des Revenus Immobiliers

Si vous louez un bien immobilier à Maurice (résidence secondaire, local commercial), les revenus locatifs sont imposables comme tout autre revenu.

Revenus locatifs imposables :

Loyers reçus (bruts)
Moins : Charges déductibles (voir ci-dessous)
Égal : Revenu net imposable

Charges déductibles des revenus locatifs :

Intérêts d’emprunt immobilier : Déduction complète
Taxes municipales : Déduction complète
Assurance habitation/propriétaire : Déduction complète
Frais de gestion (agence immobilière) : Déduction complète
Travaux de maintenance et réparations : Déduction complète
Consommations (eau, électricité si fourni) : Déduction complète
Dépenses d’amélioration/amortissement : Déduction échelonnée sur la durée de vie
Dépenses vacance (perte de loyers) : Généralement déductibles

Exemple :

Vous louez un appartement de vacances à 50 000 MUR/mois (600 000 MUR/an).

Charges annuelles :

Assurance : 8 000 MUR
Taxes municipales : 3 000 MUR
Gestion agence (10%) : 60 000 MUR
Maintenance : 20 000 MUR
Vacance estimée (20% du temps) : 120 000 MUR
Total charges : 211 000 MUR

Revenu net imposable : 600 000 – 211 000 = 389 000 MUR

Si vous êtes célibataire, seuil d’exemption 650 000 MUR, cet immeuble ne génère aucun impôt (revenu total < seuil).

Conseil : Tenez une comptabilité précise des revenus et charges locatifs. Conservez les reçus (factures d’électricien, assurance, etc.) pour justifier les déductions en cas d’audit.

Plus-values Immobilières

Contrairement à la France, Maurice n’a pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour les résidents.

Exemple :

Vous achetez un bien 1 500 000 MUR en 2024
Vous le vendez 2 000 000 MUR en 2026
Plus-value : 500 000 MUR
Impôt sur plus-value immobilière : 0 MUR

Contrairement à la France où cette plus-value aurait coûté ~95 000 EUR (19% CGT + prélèvements), à Maurice vous gardez les 500 000 MUR intégralement.

Important : Cette exonération s’applique aux résidents fiscaux. Un non-résident avec gains immobiliers peut avoir une imposition différente (vérifiez auprès de la MRA).

Succession et Héritage Immobilier

Maurice n’a pas d’impôt sur les successions (estate duty/inheritance tax).

Cela signifie :

Transmettre une propriété à vos héritiers ne génère pas d’impôt supplémentaire
Les frais sont limités aux frais d’enregistrement/transcription (~0,5-1% de la valeur)
C’est très avantageux par rapport à la France (60% d’impôt de succession dans certains cas)

Exemple :

Vous décédez propriétaire d’un bien immobilier valant 3 000 000 MUR. Vos héritiers reçoivent le bien :

Impôt de succession : 0 MUR
Frais d’enregistrement : ~15 000 MUR
Total frais pour héritiers : ~15 000 MUR (vs ~600 000 EUR en France)

Conseil pour planification patrimoniale : Les expatriés français qui achètent à Maurice pour léguer à leurs enfants bénéficient d’un avantage fiscal majeur : pas d’impôt de succession. Cependant, consultez un avocat spécialisé en droit comparé pour comprendre les implications françaises (succession soumise à droit français si héritiers sont français).

Checklist : Acheter une Propriété à Maurice

Avant l’achat :

Vérifier titre de propriété auprès du registre foncier (Land Registry)
Faire expertise/survey pour état réel
Estimer valeur de marché vs prix demandé
Consulter avocat spécialisé en immobilier

Lors de l’achat :

Budget pour Registration Duty (5%)
Budget pour frais légaux/notarié (~1-2%)
Budget frais transcription (~0,5%)
Budget frais survey (~0,5% si nécessaire)
Total coûts annexes : ~7-8,5% du prix d’achat
Signer acte d’achat devant avocat/notaire agréé
Payer Registration Duty à la MRA

Après l’achat :

Enregistrer propriété auprès de la municipalité (si location envisagée)
Souscrire assurance habitation/propriétaire
Payer taxes municipales si terrain non bâti
Déclarer revenus locatifs s’il y a location

Avant la vente :

Pas de plus-value tax à payer (avantage Maurice)
Budget pour Land Transfer Tax (5%)
Budget pour frais de vente (avocat, notaire)
Total coûts de sortie : ~6-7% du prix de vente

Impact Fiscal Global : Propriété à Maurice vs France

Scénario : Investissement immobilier 2 M EUR sur 20 ans

Élément	France	Maurice	Différence
Droits d’enregistrement achat	160 000 EUR	3,7 M MUR (100 000 EUR)	-60 000 EUR
Impôt foncier annuel (20 ans)	24 000 EUR	0 MUR	-24 000 EUR
Taxe d’habitation (20 ans)	4 000 EUR	0 MUR	-4 000 EUR
Plus-value immobilière (supposée 500 000 EUR)	95 000 EUR	0 MUR (0 EUR)	-95 000 EUR
Droits de vente	160 000 EUR	3,7 M MUR (100 000 EUR)	-60 000 EUR
TOTAL	443 000 EUR	7,4 M MUR (200 000 EUR)	-243 000 EUR

Investir dans l’immobilier à Maurice économise environ 240 000 EUR en frais et impôts par rapport à la France pour un bien de même valeur. C’est un avantage majeur pour les expatriés.

L’absence d’impôt foncier annuel, d’impôt sur plus-values, et de droits de succession fait de Maurice une destination attractive pour la propriété immobilière. Associée à une TVA plus basse (15% vs 20% en France) et un impôt sur le revenu maîtrisé, la fiscalité immobilière mauricienne est nettement plus favorable.