Actu du 7 août 2026 : le gouvernement mauricien fait marche arrière. Le doublement des droits d’enregistrement pour les acheteurs étrangers — de 5 % à 10 % — annoncé au Budget 2025-2026 et censé s’appliquer depuis le 1er juillet 2026, est purement et simplement abrogé par le Finance Bill 2026. Concrètement : si vous achetez un bien dans un programme agréé, vous restez à 5 %.
Ce qui devait arriver… et n’arrivera pas
L’annexe du Budget 2025-2026 avait fait l’effet d’une douche froide chez les acheteurs européens : les non-citoyens acquérant un bien résidentiel dans le cadre des programmes de l’Economic Development Board (PDS, Smart City, IRS/RES) ou un appartement devaient voir leurs droits d’enregistrement passer de 5 % à 10 %. Même sort pour la Land Transfer Tax due par le vendeur, qui devait elle aussi doubler.
Sur un achat à 500 000 €, la différence n’a rien de symbolique : 25 000 € de frais supplémentaires. Beaucoup de dossiers se sont figés au printemps, dans l’attente d’y voir clair.
La mesure devait entrer en vigueur le 1er juillet 2026. Elle n’a jamais été appliquée : le Finance Bill 2026 l’abroge avant même sa prise d’effet, comme le confirme le Summary of Tax and Legal Measures publié par PwC Maurice.
Le nouveau régime : 5 % maintenus, mais une taxe ciblée apparaît
Le gouvernement n’abandonne pas totalement l’idée de taxer davantage certaines transactions. Il remplace la hausse générale par une mesure chirurgicale :
| Situation | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Achat par un étranger dans un programme EDB (PDS, Smart City, IRS/RES) | 5 % de droits d’enregistrement — inchangé |
| Achat d’un appartement G+2 classique | 5 % — inchangé |
| Vente à un étranger d’un appartement G+2 ≥ Rs 6 millions situé sur terrain de l’État ou pas géométriques | Taxe additionnelle de 10 % à la charge du VENDEUR |
Trois précisions qui comptent. D’abord, cette nouvelle taxe est due par le vendeur, pas par l’acheteur. Ensuite, elle ne vise qu’un cas très précis : les appartements bâtis sur du domaine public (terrains de l’État, pas géométriques — cette bande côtière appartenant à l’État), à partir de Rs 6 millions (environ 120 000 €). Enfin, une clause de sauvegarde protège les transactions engagées : la taxe ne s’applique pas si un compromis notarié a été signé avant le 19 juin 2026.
Le gouvernement a par ailleurs annoncé qu’il ne délivrerait plus de baux permettant la vente d’appartements G+2 sur terrains d’État et pas géométriques à des non-citoyens. Le message est clair : le littoral public se ferme progressivement, le reste du marché reste ouvert.
Ce que ça change concrètement pour votre projet
Si vous préparez un achat dans un programme agréé — le cas de l’immense majorité des acheteurs français, belges et suisses — la nouvelle est franchement bonne. Vos frais d’acquisition restent à 5 %, auxquels s’ajoutent les frais de notaire selon le barème réglementé. Notre guide de l’achat immobilier pour non-Mauriciens détaille le budget complet d’une acquisition.
Le seuil des 375 000 USD ouvrant droit au permis de résidence n’est pas modifié : le lien achat-résidence, principal moteur du marché haut de gamme, reste intact.
Une vigilance toutefois : si le bien qui vous intéresse est un appartement en bord de mer, posez systématiquement la question du statut du terrain. Un bien sur pas géométriques ou sur terrain d’État déclenchera la taxe de 10 % côté vendeur — et un vendeur qui découvre cette charge en cours de négociation aura tendance à vouloir la répercuter sur le prix. C’est une vérification à faire avec votre notaire dès la phase d’offre, au même titre que celles décrites dans notre guide d’achat étape par étape.
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Un revirement qui fait débat à Maurice
Le retrait de la mesure n’a pas fait l’unanimité. Lors des débats parlementaires sur le Finance Bill, la députée Joanna Bérenger a critiqué un recul en matière de justice fiscale : la hausse aurait généré des recettes en sollicitant les contribuables les plus aisés. Elle a établi un parallèle avec l’abandon de la Fair Share Contribution — un sujet que nous avons traité dans notre article sur la réforme de l’impôt sur le revenu 2026 — en évoquant des mesures écartées sous la pression d’intérêts privés.
Même analyse du côté de Lindsey Collen, porte-parole de Lalit, pour qui l’investissement devrait être orienté vers les secteurs productifs plutôt que vers la pierre.
À l’inverse, Mahendranath Poligadoo, président de l’Estate Agents Association, y voit un signal positif : le maintien du taux à 5 % préserve selon lui l’attractivité de Maurice face à ses concurrents régionaux. Un point de vue à replacer dans un contexte de professionnalisation du secteur, marqué par l’enregistrement obligatoire des agents immobiliers auprès de la REAA depuis le 1er août.
Notre lecture : une bonne nouvelle, mais lisez les petites lignes
Pour l’acheteur étranger classique, l’équation ne change pas et le marché reste accessible aux conditions que détaille notre guide des prix de l’immobilier par région. Mais ce va-et-vient réglementaire — annoncé, puis abrogé avant application — rappelle une règle d’or de l’investissement à Maurice : vérifier la règle en vigueur au moment de la signature, pas celle annoncée six mois plus tôt. Les arbitrages fiscaux se jouent désormais chaque année au moment du Budget, en juin.
Pour les investisseurs déjà propriétaires qui envisagent une revente, la vigilance porte sur un autre point : la Land Transfer Tax applicable à la revente par un non-citoyen d’un bien acquis sous schéma EDB reste substantielle. Un point à intégrer dans tout calcul de rentabilité, comme nous l’expliquons dans notre analyse de la rentabilité de l’investissement immobilier à Maurice.
Questions fréquentes
Je signe un compromis en septembre 2026, quel taux s’applique ?
5 % de droits d’enregistrement pour un achat dans un programme agréé (PDS, Smart City, IRS/RES) ou un appartement G+2 classique. Le doublement à 10 % est abrogé et n’a jamais été en vigueur.
Qu’est-ce que les « pas géométriques » ?
C’est une bande de terrain du domaine public longeant le littoral mauricien (héritage du droit colonial français), qui ne peut faire l’objet que de baux emphytéotiques, jamais de pleine propriété. Les biens qui y sont bâtis relèvent d’un régime juridique particulier — désormais visé par la taxe additionnelle de 10 % côté vendeur.
Cette taxe de 10 % peut-elle m’être répercutée en tant qu’acheteur ?
Juridiquement, elle est due par le vendeur. En pratique, dans une négociation, tout se répercute : si vous visez un appartement concerné, attendez-vous à ce que le vendeur intègre cette charge dans son prix. D’où l’intérêt de vérifier le statut du terrain avant de faire une offre.
Le seuil de 375 000 USD pour la résidence change-t-il ?
Non. Le lien entre achat immobilier dans un programme agréé et permis de résidence pour l’acheteur et sa famille reste inchangé.
Sources et références
- Le Défi Media Group — Immobilier : le GM renonce au doublement de la taxation immobilière des étrangers (7 août 2026)
- PwC Maurice — Finance Bill 2026, Summary of Tax and Legal Measures
- ENSafrica — Mauritius National Budget 2026-27, mesures immobilières
- Economic Development Board — programmes d’acquisition immobilière pour non-citoyens
